Coronamaatregelen en huur bedrijfsruimten

De coronamaatregelen met betrekking tot het gebruik van bedrijfsruimte (winkels, horeca) heeft veel teweeggebracht. Zowel voor verhuurders als huurders is er de afgelopen jaren veel onzekerheid ontstaan. De jurisprudentie is omvangrijk en op enig moment zijn er prejudiciële vragen (met betrekking tot een horecapand) aan de Hoge Raad gesteld. Verkort weergegeven bestonden de vragen uit de navolgende:

Leveren de coronamaatregelen zoals de verplichte sluiting een gebrek op in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW, is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW) en wat zijn de uitgangspunten bij de bepaling van de huurprijsvermindering?

Deze prejudiciële vragen zijn gesteld door de kantonrechter te Roermond op 31 maart 2021. Voorts heeft de procureur-generaal de conclusie geformuleerd op 30-09-2021 met de vindplaats ECLI:NL:PHR:2021:902. Op 24-12-2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële beslissing gegeven en de gestelde vragen beantwoord. De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad is te vinden met de vindplaats ECLI:NL:HR:2021:1974.

Op de vraag of de beperkingen in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden, heeft de Hoge Raad geantwoord dat dit voor een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020 een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. Op grond hiervan kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor huurovereenkomsten die na genoemde datum zijn gesloten, dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Voor de berekening van de huurprijsvermindering heeft de Hoge Raad een formule geformuleerd: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. Voor de uitvoerige beschrijving van voornoemde formule wordt verwezen naar de betreffende uitspraak.

De Hoge Raad is ook tot het oordeel gekomen dat de door de overheid opgelegde coronamaatregelen niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW. Hierdoor behoefde de tweede prejudiciële vraag geen nadere beantwoording, omdat dit een vervolgvraag was ter zake van de huurprijsvermindering op grond van een gebrek.

Door de uitspraak van de Hoge Raad is er meer duidelijkheid, echter nog geen volledige duidelijkheid. Voornamelijk voor de huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, of voor de kwesties waarbij geen vergelijkingsmateriaal (bijvoorbeeld cijfers 2019) beschikbaar is, zijn de feiten en omstandigheden per kwestie van belang voor de uiteindelijke uitkomst.

Wenst u advies of bijstand in een procedure met betrekking tot bovengenoemd problematiek, dan kunt u met ons kantoor contact opnemen.